除一二线热点城市外，大部分城市解除限购、限价、限售政策，完全可以期待和预期。文/巴九灵“春节回老家看房，售楼处冷冷清清，各楼盘的优惠力度倒是很大，其中一个楼盘全款能打8.6折，280万的房子直接砍掉40万。”开工后，小巴同事讲起了他的春节看房记。大年初三，他和家人前往老家（浙江某县城）的几个售楼处看房。先是来到A楼盘，现场仅有一个销售，对方正在接待另一组客户，于是门口保安带他们看了样板房。转头来到B楼盘，去之前，销售员称“这个楼盘很火，抢的人很多，要赶紧下手”，结果到了售楼处发现仅有两三个买房者在看房。这次小巴同事看的是B楼盘的二期，2021年元旦该楼盘的一期开售时，他也去过，“当时售楼处挤满了人，销售员压根没时间招待我。短短一年时间，差别如此之大。”他感慨道。此外，令这位同事印象深刻的，还有力度非常大的优惠：最夸张的楼盘就是开头说到的，全款直接打8.6折，一次性砍掉40万，即使是组合贷（商业贷+公积金贷款）也能打9折，砍掉近30万。房子卖得更优惠，但买房者似乎更迷茫。“现在是买房好时机吗？”“房子还会跌吗？”王璐（化名）是浙江诸暨的一名房地产从业者，这个春节她被问到最多的便是这类问题，但大多数人在问后便没了下文。“这个春节格外冷清，售楼处只留了值班的同事。”王璐说，往年春节不管是除夕还是初一初二，都有很多人跑来看房。她的亲戚朋友返乡后也会很快联系她，询问“哪几个楼盘比较好”“有没有现房能买”等问题，这些亲戚朋友的购房意愿很强烈，有看中的直接就买了。根据中指监测数据，2022年春节期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积与去年春节相比下降51%。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年春节假期重点15城新房成交959套，创近五年春节成交新低，同比去年春节下跌42.1%。注：重点15城市包括上海、重庆、深圳、广州、武汉、苏州、大连、宁波、福州、青岛、济南、温州、莆田、泰安、淮安，春节假期一律依据法定节假日计算从不同城市来看，一线城市新房成交量增长近100%，其余城市成交均回落，而返乡置业潮主要发生地——三四线城市，同比跌幅超九成。其中，一线城市的涨幅基本是被上海拉动，2022年春节假期上海新房成交505套，同比上涨超300%。深圳、广州春节期间新房分别成交98套和9套，同比下跌20.3%和84.5%。二线城市中，苏州新房成交94套，同比上涨27%，武汉前两年因为疫情导致春节期间零成交，今年武汉新房成交了81套。其他城市都出现回落，宁波、济南零成交，大连同比跌幅超8成。这或许也是近一个月来，政策和银行方面比较积极的原因。1月20日，与房贷紧密挂钩的5年期以上LPR下调5个基点，随后，包括北上广深、苏州、珠海、惠州等多地的银行纷纷下调房贷利率，直接利好购房者。房贷利好的同时，不少城市还出台了各种公积金贷款条件放宽、人才补贴等政策。只是，目前看来这些利好政策并没有见效，未能在春节楼市激起什么浪花。那么，春节楼市惨淡行情背后，原因何在？2022年的楼市又会有哪些变化？想买房或想卖房的朋友，又该注意些什么？小巴采访了两位大头，他们认为：1.房地产税即将出台，对购房者决策心理影响大。2.小城市的房地产市场正在失去流动性。3.除少数城市外，大部分城市解除限购、限价、限售政策，完全可以期待和预期。下面来看看他们的具体分析。虎年春节没有返乡置业潮的原因有：1.疫情是直接原因，“就地过年”导致返乡人数减少。虽然没有禁止返乡，但不少城市鼓励大家就地过年，尤其对于国企、机关事业单位的人员来说，约束会更多一些，而他们恰好是返乡置业的主要人群之一。2.房地产税对购房者决策心理影响大。房地产税正在推进中，但具体细则还不清楚，是按套收还是按面积收？家庭或个人是否有一定的免征额度？究竟收取多少税率？细则不清晰使那些有意向买房的人感到疑惑，他们担心在老家买房会影响交税情况，因此返乡置业的热情被打压了。3.三四线小城市人口没有净增长甚至净流失，小城市的房子失去流动性。最近五六年，许多小城市呈现的发展态势是：经济乏力、产业不振，以及年轻人口比例减少，中老年人口比例增加，这导致大家对小城市发展前景不乐观，自然对小城市的楼市信心不足。最终导致了许多小城市的房子失去流动性，比如不少人在老家想置换房子，却发现旧房子很难卖掉，肯定也没办法买新房。4.大家越来越认识到，未来中国楼市只有一二线城市的房子才能增值，三四线小城市的房子仅有居住价值，失去了增值潜力。这时候，返乡人群即使有财力在小城市购房，也会选择放弃。因此从2022年开始，民间置业资金将会明显趋向一二线中心城市。这一点从2021年各城市的“金融机构本外币存款余额”数据中就能看出趋势，这个数据比GDP更能反映出资金的选择方向。更形象地说，人们的资金已有流动方向，钱已经长脚跑向大城市。实际上，春节期间不仅是小城市行情差，一二线大城市也同样冷清。这背后是中国房地产全局性的问题，行业正处于一个痛苦折磨的阶段。但预计2022年上半年这种情况会有所缓解。2021年受政策打击最深的是房地产和教培行业，相对来说，教培行业受影响的是各大企业以及从业者，但房地产行业较特殊，波及面非常大，不仅涉及到开发商和买房人，还涉及到上游的建筑产业供应链，下游的家电、装潢等多个产业。如果把房地产行业比作一个弹簧，之前政策压得太紧了，接下来政策会“松一松”，行业会有所恢复，但绝对不可能恢复到曾经的盛况。房地产行业的本质已经发生变化，从过去为规模化目标而努力，到未来为老百姓的美好生活而努力。房地产行业也是中国经济的一个缩影，从过去的高速增长时代迈入到打造品质化的路线。1月19日，李克强总理表示：加强跨周期调节，明显加大宏观政策实施力度。这定调了2022年宏观经济政策的方向。1月20日，住建部指出：“充分释放居民住房需求。”这是自2021年9月28日央行提出“两个维护”（维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）以来，中央政府层面对房地产市场政策表述的最大转向。很多地方政府和部门对这一政策转向，还没有充分消化和理解。如何才能让居民的住房需求充分释放出来？这是新的一年里，房地产宏观政策的重大命题。2月1日，国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆发表署名文章，警告：“慎重出台有收缩效应的政策，政策发力适当靠前。”央行已经率先开启救市模式，降准、降息。新的一年，货币和信贷政策对房地产市场较为宽松的政策尺度，几乎没有悬念。银行对个人住房按揭贷款会加大支持，甚至不排除继续降息、降低首付比例等。“充分释放居民住房需求”，已经成为中央政府对房地产市场政策的定调。过去几年中，地方政府所承担的房价上涨压力已经大为缓解。况且，除极少数城市以外，绝大多数城市的房价（指真实房价）已很难上涨。与过去几年地方政府频繁调控相比，新的一年中，地方政府的责任更多在于稳住房地产市场下行趋势。除一线和少数热点二线城市以外，大部分城市解除限购、限价、限售政策，完全可以期待和预期。甚至在同一个城市中，不同物业类型就有可能实行不同的政策，比如，商品房继续限购的同时，二手房可以松动限购等。另外，各城市为了稳住房地产市场，也为了争取更多的市场需求，推出各种吸引人才、吸引人口、稳定人口增长等鼓励性和奖励性住房政策，也都可以期待。总之，新的一年，随着房地产市场的重大变化和宏观经济政策的转向，房地产市场的政策也将随之大幅转向。作者|李梦清|当值编辑|李梦清责任编辑|何梦飞|主编|郑媛眉|图源|VCG
