本文来源：时代周报 作者：刘婷
2022年开年，多地楼市维持低位运行，成交量、成交价创历史新低。
诸葛找房研究中心数据显示，2022年1月1日-3日，重点10城市新房成交1699套，较2021年12月同期下降60.12%，较2021年同期下降56.9%。成交面积方面，元旦期间重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降42%，购房者观望情绪浓厚。
市场置业信心不足，各地开发商进入“开局即冲刺”状态。
2021年最后两天，深圳卓越柏奕府、御景华府等多个项目赶上拿证末班车，为入市蓄势；广州天河、花都、南沙等区域的多个新盘延续“双十二”优惠，推出小量多批次“一口价”单位；三四线城市则以价格优惠为主，9折购房、立减优惠、特价房等活动层出不穷。
图源：视觉中国
“2021年四季度市场热度明显不如2020年同期，因此从热度传导来看，2022元旦热度不及2021元旦属正常市场表现。”1月4日，58安居客房产研究院分院院长张波对时代周报记者表示，2021年四季度行业政策“微放松”，主要在房贷发放节奏及少量城市政策方面适度放松，虽对市场热度提升有一定作用，但仍集中在满足居民合理的购房需求，因此对市场不会带来明显拉动作用。
新房、二手房成交量均下滑
尽管2021年岁末楼市政策吹来暖风，但市场消化利好需要较长周期，2022年开年楼市“出师不利”。
诸葛找房研究中心数据显示，重点10城新房成交量与2021年12月相比均录得下跌。其中，宁波环比跌幅居首，成交环比下跌92.6%；其次为北京，环比跌幅为85.04%；福州环比跌幅为66.78%，跌幅排名第三。与2021年元旦同期相比，宁波和深圳成交量跌幅较大，分别下跌96.03%和61.67%。
从近五年元旦假期成交数据分析，重点10城新房成交量呈现先升后降态势。自2018年起，元旦假期新房成交连续3年上涨，2020年元旦新房成交突破5000套。随着近两年房地产市场调控加码，元旦新房成交逐年下滑，2022年跌破2000套，创近5年来新低。
一二线城市中，北京楼市成交氛围最火热。2022年元旦，北京共有5个新房项目，其中两个为首批集中供地项目。除特价房、立减优惠外，限竞房普遍实行9.8折-9.9折优惠。
中国指数研究院调研报告显示，由于2021年第四季度北京新房入市速度加快，元旦期间新房项目营销活跃。但由于项目集中，尤其是部分区域新房扎堆入市，且项目同质化严重，北京项目整体带看转化率依然保持较低水平。
新房去化乏力，二手房市场成交量也下滑。2022年元旦，北京、深圳、佛山、青岛、杭州等5城共成交486套二手房，同比下降34.77%。其中，青岛、北京跌幅均超60%。
新增开发面积跌回五年前
2021年，多家房企交出史上最差成绩单。在焦虑感驱动下，房企开年即进入冲刺状态。
2021年，规模房企销售增速罕见出现负增长。截至2021年12月末，百强房企累计销售操盘金额同比降低3.5%。规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。
经过多年高速增长，房地产规模天花板逐渐逼近。克而瑞地产研究中心测算，预计未来5年行业年均新增开发面积为10.6亿-12.7亿平方米，中位数是11亿平方米，与2015年-2016年的水平基本相当。未来5年的新增开发面积总量相比2016年-2020年下降16%-29%。
2022年，房地产调控力度不减，楼市成交仍面临去化压力。
中国指数研究院发文称，各地扶持政策发力显效仍需时间，预计短期市场调整态势将延续。随着信贷环境的改善及相关扶持政策陆续落地，部分前期调整较早的城市楼市有望逐渐筑底回升，部分城市3月“小阳春”仍有预期。但对大多数城市而言，市场调整时间较长，市场恢复动力偏弱、基本面较弱、楼市存量去化压力大的城市，短期购房者置业情绪难有改观。
张波认为，2022年房地产调控政策的分化将更明显。与2021年“前冷热后”不同，2022年市场分化将加剧，各城调控收紧与放松并存将是常态。房地产金融政策的灵活性会进一步加强，商品房成交量将进行滞涨期，预计商品房成交量同比下滑。
