在北京南郊大兴区，距离地铁8号线终点瀛海站1.2公里，有一片20栋新建住宅楼组成的封闭式社区——润棠·瀛海。这是北京迄今规模最大的集体土地租赁住房项目，目前项目已经取得竣工备案，预计运营后可为近7000名“北漂”和京津冀通勤人员提供容身之所。房租收入比超30％、流动人口规模占比近四成、住房租赁市场长期供不应求，城市边缘地带存在大量处于低效利用状态的集体建设用地……这些因素叠加，让集体经营性建设用地成为北京大力推进保障性租赁住房建设的重要抓手。去年7月，国家层面关于保障性租赁住房发展的顶层设计出台，明确各地“充分发挥市场机制作用”“主要利用集体经营性建设用地等”发展保障性租赁住房，并“由政府给予土地、财税、金融等政策支持”。随后，土地成本相对较低的集体经营性建设用地成为多个省份筹集保障性租赁住房的重点。除北京外，在上海、广州等一线城市和浙江等人口流入大省，“探索利用集体经营性建设用地入市建设保障性租赁住房”的试点工作正在紧锣密鼓地开展中。2月初，住建部公布了第二批“发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单”（下称“清单”），上述由华润有巢和愿景集团联合投资开发的北京润棠·瀛海项目被列入其中。除此之外，该清单中还囊括了上海、广州、厦门、西安、成都、合肥和浙江、广东等多个省市的政府经验做法，涉及万科、龙湖等多家头部房企，国开行、建行等政策性和商业银行以及多家地方城投平台、国有企业等其他保障性租赁住房的建设方和相关利益方。住建部披露，2022年全年将建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。伴随地方层面各类利好性政策频出，保障性租赁住房是否会成为房企战略投资的新风口？利用集体经营性建设用地筹建有何优势？保障性租赁住房项目如何走出“微利可持续”的发展路径？集体土地“入市”迎来机遇期保障性租赁住房具有小户型、低租金、无收入门槛限制等特点，有利于流动人口规模大、房租高的大城市解决新市民、青年人阶段性住房困难问题，控制城市租金涨幅，是“十四五”期间住房制度建设的重中之重。为实现低成本开发，集体经营性建设用地成为各地加快发展保障性租赁住房的重要筹建渠道。根据克而瑞地产研究，对于保障性租赁住房来说，如果要获得不低于4%的净现金流分派率，那么地价只能等于周边普通住宅地价的5%~8%。2020年起实施的新修订的《土地管理法》为集体经营性用地入市扫除法律障碍。2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确进一步完善土地支持政策，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。与此同时，集体经营性建设用地“入市”也被视为促进城乡统筹发展、增加农民财产收入的重要途径。例如，正在建设共同富裕示范区的浙江，在2021年12月发布的《关于稳妥有序推进集体经营性建设用地入市试点的指导意见（征求意见稿）》中提到，“可探索利用集体经营性建设用地入市建设保障性租赁住房以及营利性的养老、教育、科研、医疗卫生、文化体育等项目。”伴随支持政策迭出，一些房地产开发和资产运营企业嗅到了利用集体经营性建设用地建设租赁住房（下称“集租房”）的商机。“润棠·瀛海项目采用土地流转开发模式，获得了政府土地、金融等一系列支持政策，并在合作模式、经营模式、产品设计和融资形式等方面形成了可以复制的模型。”润棠·瀛海项目负责人凌澜雨告诉第一财经。作为2017年国内最早开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的13个城市之一，北京集租房建设的主要模式为村集体出租集体建设用地的经营权。2020年7月，全国首个集体用地长租公寓项目——北京万科泊寓成寿寺项目正式营业。该项目是农村集体以土地经营权与万科合作开发的项目，万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，村集体享受保底收益以及经营分红。与之不同的是，润棠·瀛海项目拿到的土地完成了流转。流转前，该地块已完成一级开发，是政府整理后的“净地”，即土地及地上附着物、建(构)筑权属清楚，补偿安置落实到位，没有法律经济纠纷，规划条件明确，具备动工开发所必需的基本条件。由于项目地块完成“入市”，实现了土地所有权和使用权分离，其中，使用权100％流转项目公司。“该项目的创新点在于民企愿景集团和央企华润有巢作为投资建设的企业共同入股该集体地的项目公司，获得了长期的土地使用权，赢得了更稳定的运营周期。”凌澜雨称。凌澜雨还表示，虽然在收益分配上，集体土地“入市”后再开发与合作开发模式没有太大差异，但在融资时，因为项目公司拥有完整的产权，融资方式上更加灵活，未来也可以通过市场化渠道获取资金，例如发行债券。“瀛海项目具备做房地产信托投资基金（REITs）的条件，未来几年我们会继续在这方面进行探索，力争让润棠·瀛海模式得以复制，取得更多资金来源。”多名业界人士告诉第一财经，低成本开发是房企选择保障性租赁项目的主要衡量依据，故此，利用集体经营性建设用地布局保障性租赁住房项目成为多家头部房企和其他社会资本的共同选择。在上述住建部发布的第二批清单中，另一个在“利用集体经营性建设用地建设”方面被提到的标杆性项目，是龙湖冠寓在苏州市的木渎项目。该项目由龙湖冠寓整体租赁后开展运营，龙湖冠寓每年向集体经济组织支付租金，运营期15年，村集体经济组织给予6~8个月装修免租期。除了在苏州的集租房项目外，第一财经从龙湖方面了解到，明年，龙湖冠寓的福州秀山项目会正式开业，该项目是福建首例成交的集体租赁住房用地，也是福建首次招标出让的集体租赁住房用地，被列入了住建部第一批“发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单”。作为万科旗下长租公寓品牌，万科泊寓方面向第一财经提供的资料显示，目前，泊寓北京已有6家集体用地项目，共计供应租赁住房超过2万套（间）。其中2家共4000间房源已陆续开业，剩余4家约16000间房源预计将于2021年~2023年陆续面向市场运营。值得注意的是，头部房企参与集租房等保障性租赁住房建设项目多数采用或涵盖重资产运营的模式。“重资产运营可以保证稳定的房源，这是租赁运营的根本所在。”凌澜雨称。长期融资渠道逐步打开住房租赁行业是微利行业，对于租金门槛受政府指导价约束的保障性租赁住房项目而言，尤是如此。凌澜雨告诉第一财经，由于项目经营模式稳健，目前，润棠·瀛海已主要取得了浦发银行为长租项目设立的长期贷款。浦发在贷款发放过程中，做了很多突破和创新，为长租社区开发提供了巨大支持。此外，在项目融资阶段，还采取抵押经营权、股东信用担保的形式，取得了贷款。银行贷款和公司信用类债券是住房租赁领域房企进行债务融资主要方式。传统债权的门槛相对较高，住房租赁作为新兴的行业，企业资信一般不足，由于企业本身缺乏高值担保品，银行贷款的获取有一定的难度。上述《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中也指出，进一步加强金融支持。加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保租房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保租房发展的支持力度。人民银行表示，下一步，人民银行、银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。鉴于保障性租赁住房的银行贷款，目前仍属于开发贷款科目，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，按照开发贷款逻辑投放，最多放贷总投资的80%，20%是项目资本金。具体贷款比例与项目建设主体、区位、出租率预测等因素有很大关系。去年7月以来，已有不少银行加大了对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。根据上述住建部发布的第二批清单，在政策性银行方面，国开行提供最长可达25年的长期信贷产品，支持各类住房租赁企业、拥有闲置土地和房屋的企业通过新建、改建、改造等方式增加保障性租赁住房供给。同时，与地方政府做好沟通对接，已与四川、安徽、厦门、深圳等地政府部门和重点企业签署合作备忘录或战略合作协议。截至2021年11月底，开发银行已支持了北京、深圳、苏州等城市的68个项目，授信430亿元、投放108亿元，支持筹集房源12万套（间）。在商业开发银行方面，建设银行是国内最早支持保障性租赁住房建设的金融机构之一。截至2021年11月底，建设银行保障性租赁住房贷款授信938.81亿元，投放371.8亿元，支持筹集房源30万套（间）。“尽管国家大力鼓励保租房贷款，但由于保租房利率低，多数没有抵押物或高信用等级作担保，银行投放的积极性并不高。”李宇嘉称，在未来，银行贷款能做到多大规模，仍有待观察。在相当长的一段时间里，银行仍会以国企央企、大型优质民企以及地方城投平台为主。除了传统债权融资外，REITs也被寄予厚望。日前，国家发改委已明确将保障性租赁住房纳入公募REITs试点。但有接近某地方政府主管部门人士对第一财经透露，目前，REITs要求门槛较高，在底层资产规模、不动产评估净值、资产收益率、产权条件等方面存在严格限制，导致保障性租赁住房难以打通REITs渠道。建方长租是由建行旗下负责推动广东省住房租赁业务发展的建信公司联合百强房企方圆集团，共同发起设立的住房租赁专业运营公司。该公司副总经理胡斌进一步告诉第一财经，资本的核心是追求利益及安全退出。此前5年里，保障性租赁住房的发展更多是体现为传统的包租（二房东）模式，单个项目平均利润率只有10%左右，同时不具备资本退出的条件，继而导致传统资本过往对保障性租赁住房上并没有过多的投入。“上海作为国际金融城市在这一方面相对做出了表率。”胡斌称，在上海，政府将部分土地用较低的价格出让给到相关房企或者住房租赁企业，指定用于住房租赁。一方面解决了后续抵押融资、REITs退出的问题，另一方面企业产权获取成本较低，可逐步与住房租赁收益相平衡，大幅提升了社会资本的投资信心及投资欲望。制度性“瓶颈”待突破“即便如此，企业负担仍然非常重。”凌澜雨称，在集体经营性建设用地中，润棠·瀛海项目地块的土地成本并不低，叠加前期土地流转过程中产生的税费没有得到减免，也增加了企业资金压力。“该项目投资回收期要在25年以上。”胡斌在谈及广州的集租房项目时还表示，当地村集体流转意愿较低。即便同意流转，对租赁房企而言，回收资金方式是月租，但一次性流转费用高昂，存在资金不匹配现象。“此外，过往的金融支持政策也无法支持流转获地费用。”胡斌补充称。除了现有的税收减免政策，让部分社会投资产生顾虑或观望心理外，保障性租赁住房社区配套设施的租户需求与现有标准不匹配、存量改造项目处置方式不明、轻资产运营企业“进得来、出不去”等“瓶颈”问题也让困扰着租赁企业。比如，房企在利用集体用地建设租赁式居住社区时，由于国家层面还没有完全匹配的公共配套标准，基本沿用普通住宅（《住宅设计规范》）和普通居住区的规划设计标准。地下车库比例的博弈就是一个因标准错配而导致的难题。凌澜雨称，润棠·瀛海项目由于在前期规划中采用了成套和非成套相结合的方式，同时综合宿舍指标，最终的车位配比是0.3辆/户。这一比例的缩减，减少了地下空间的浪费和成本支持。根据1月初北京发布的《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》中，住宅型租赁住房原则按照0.6~0.9辆/户设置。此前，按照国有土地标准，住宅与车位的比例需为1:1。在存量改造项目中，处置方式不明体现在能否在符合规划、权属不变的前提下允许拆除原有物业，新建保障性租赁住房。“举个例子，在某老旧厂房改造的项目中，建设方出于成本、回报率或者安全考虑，希望改变容积率，拆除原有物业。但拆除后，是否会被视为改变旧城历史文化风貌，现在没有一个明确的实施细则。”一名熟悉保障性租赁住房建设的业界人士告诉第一财经。对于轻资产运营方而言，制度性“瓶颈”还体现在退出机制不明上。上述业界人士介绍称，对相关企业而言，如果仅参与运营而不持有项目产权，融资上就会形成壁垒，而无法获得持续、稳健的资金来源，就难以盈利，介入造成“进得来、出不去”的尴尬局面，让参与企业积极性受损。广州you+优家国际青年社区日前参与到广州市首个“工改租”项目中。该公司董事长刘洋在接受第一财经采访时称，在保障性租赁住房发展初期，无论何种资产运营模式的房企，在政府指导价低于市场价的背景下，探索出一条“微利可持续”的保障性租赁住房业务发展途径都绝非易事，有赖于政策面和金融面更大力度、更精准的支持。除此之外，刘洋表示，各地政府在大力发展保障性租赁住房的同时，还应注意住房保障体系和住房市场体系的有序衔接问题。“一方面，市场化租赁企业应当侧重于提供个性化产品，以满足多元租赁群体的不同需求；另一方面，政府与民营企业应该同进退。”刘洋称，如果保障性租赁住房的政府指导价显著拉低了市场化租赁价格，市场化租赁产品的原有服务质量、物业水平会受到波及，这也不利于提高租房群体的幸福水平。
