一郑州房市是否拐入降价周期
2017年已经过半郑州房市突然进入诡异的一幕
以下江湖传闻尚未进入最终的验证期但是各方人士已经开始极度关心更可笑的是很多所谓专业人士已经开始迫不及待地喧嚣
笔者原本准备在事情完全落地之后再行归纳但是现在也不得不发声了
传闻一正商家河家首开平淡价格松动
家河家首开前成为焦点之盘然而开盘效果平淡官方去化率40多高层单价范围市场传闻其后该项目价格松动通过其他渠道优惠发售此后该消息不断被更正和撕逼时至今日该楼盘最新销售渠道和单价尚未完全证实
传闻二融创象湖壹号备案价平开远低市场预期
象湖壹号售楼部可能是近期人气最多电话最频繁的置业中心当下最新的市场传闻如下大户型高层单价接近范围无精装修和车位捆绑销售对于郑州天量的白绿党而言这简直是天上掉馅饼据说一房难求选房会根据首付比顺序确定全款优先考虑
传闻三碧桂园龙城天悦二期减法推盘毛坯入市
龙城天悦高层首开单价含精装修及车位价格江湖风声二期可能毛坯入市高层单价将回到以下给刚需预留一个相对轻松的操作空间
三大热点传闻的共同点是一个或明或暗这三大热点楼盘酝酿降价趋势
这些楼盘为何改变策略他们最终将采取何种房市销售坚如磐石的郑州房市是否开始冰山融化
更重要的是郑州房市的格局将如何演变哪里是黄金坑哪里是大陷阱你该出手还是该等待你该如何选择和定夺
不妨从全程逻辑入手进行内外前后的解读
二郑州房市进入理性时代认同比价效应
1正商融创碧桂园的精深分析
A正商家河家
正商家河家是综合而言靠谱的楼盘但是操盘和定价过于草率
如果他有完备精致的样板间如果他有确定细致的装修标准如果他推盘体量是500套而不是2000多套如果该地块由万科操盘或许将是完全不同的结果
再者该项目位于大北区的西北区域而非炙手可热的东北区域东北区域离东区更近更便捷加上这是正商精装装修的转型之盘市场给出了相对质疑的回应
但是作为本土最有财力的开发商又是标准的地铁大盘这个盘综合而言是相对靠谱的
或许该项目单价放低毛坯开盘将会是决然不同的效果
不管各种假定和分析作为大体量的楼盘加快销售尽早回款已经成为该项目的首要考虑
B融创象湖壹号
不折不扣而言象湖壹号位于白沙的核心地带无论省府是否搬迁或者过多久才能搬迁象湖壹号的区位优势和发展前景都是相对明确的
象湖壹号高层单价范围这是相对明显的红利但是洋房的单价范围是正常价格并无额外的价值红利
其次本次开盘的风声是全款优先极大地提高了购房门槛结论明确一是全款买到也有明显红利二是可能很多人买不到三是转手费用将短期暴利
融创何故如此呢可能是急于回款但是融创还是有强大资金实力的可能是扩大市场份额销售收入压力大可能是备案价压制更严操盘没有空间笔者相信可能是三者合力的因素
C碧桂园龙城天悦
直扑本质龙城天悦的位置优于龙城且该项目几乎是荥阳东位置最好的楼盘虽然清华大溪地距离郑州更近但是碧桂园的实力远超后者
碧桂园今年内部的销售目标应是全国状元郑州作为其重兵驻扎的要地项目储备天量限购区域扩大后荥阳东和南龙湖将承受市场的重压
如果市场传闻最终属实那么龙城天悦高层9000多的单价相对于新郑阳光城丽景湾同样范围的单价也将具有实实在在的性价比
可能有人质疑碧桂园先行项目快销快开发的瑕疵但是这个区位地铁和高铁站的配套这个价位都是市场上有竞争力和吸引力的
2城区地铁大盘热度不减
北四环的万科紫台单价范围南三环的鑫苑国际新城单价南四环的绿都澜湾单价西四环的永威西郡单价折算左右都取得了不错的去化率
笔者认为以下几点值得投资者深入思考
A限购范围扩大到县郊之后城区品牌大盘价值凸显
B城区大盘的支撑在于地铁和品牌即使品牌不够超级强势只要项目可以保证落地的稳定性其市场认同度更高鑫苑国际新城金地铂悦虽然在郑州市场的品牌号召力远不如万科但是其去化率明显高于万科大都会
C南三环南四环西三环西四环区域的价值已经在不断提升和夯实家河家虽然在大北区虽然是精装修但是其去化率明显低于南部西部区域的品牌或地铁热盘很多郑州本地老居民一年中难得去南四环及西四环几次这种鄙视感略有点过头了
郑州房市不是更混乱了而是更理性了不是更装逼了而是更务实了
每到市场的节点让笔者感到惊诧的是更多声音发出了让本来简单的市场反而变得更复杂了
有人开始做算命先生不负责任掐指推算刻舟求剑屡算屡错而不负责任有人开始逼格高大上顾左右而言他就是回避最重要的房价和区域走势
笔者将给出自己的看法希望有心者参考一下
三郑州房市房价趋势分析拒绝算命拒绝装逼直接开怼
1资金面是否紧张
利率一直是不可忽视的因素作为地产老炮而言现在的利率水平还是迄今为止五年内的中低水平有心者不妨百度历史资料
首套或者二套的上浮渐成市场热点北京已经有对首套倾斜保护的政策导向理性而言首套利率即使上浮也是基本稳定的中长期内对首套的保护态度应是主流
基准利率不会轻易调整基准贷款上浮对于就业和经济增长有一定的制约性因而基准利率的上浮绝非业余者的想象那么简单
美国加息人民币贬值m2增长率这些问题都或多或少纠结在一起笔者不做纵深分析只提重要的一个原则这些重要政策绝不是单向思考和制定的
事实上是人民币最近一段时间是升值趋势市场上也并没有出现以前那样的钱荒情况一个理由是央行在最近一个月来一直操作逆回购向市场投放资金就是所谓的麻辣粉MLF
可能很多人对这些分析感觉头大笔者给出一个最简单的参照
你可以定期观察余额宝的收益率最近的两天是略微下调
笔者目前的看法是余额宝的收益率如果长期稳定在4略多的水平就是一个相对稳定的资金环境也是目前市场各方接受的一个平衡境界
如果余额宝收益大幅攀升超过5甚至6这就是明显的资金紧张此刻投资就得相对三思而后行了
主政者和实施者都是在动态中不断提升水平的简单地刻舟求剑而不随时关注是一种偷懒和不负责任的分析过程
2郑州房价是否会松动
相对于南京武汉合肥郑州房价的水分并不大
就是不探讨水分大小问题南京武汉合肥目前为止整体房价稳定
无论从启动节奏和城市比价而言郑州房市的房价还是稳定的主基调既不会暴涨更不会暴跌
具体到郑州目前必须区别对待
A郑州城区楼盘稳定性强地铁或品牌大盘有足够支撑力两者比较笔者更推荐品牌略弱但项目落地性强的标准地铁大盘举例而言现在的价格鑫苑国际新城性价比高于万科大都会
B县郊盘会有所松动但是其价格也有合理维度如果碧桂园龙城天悦高层毛坯单价9000多相对于开封新区和许昌新区单价接近的楼盘你会选择哪一个
3郑州传统区域比价已经受到市场挑战
前段开盘万科兰乔圣菲高层远没有达到售罄单价家河家去化一般精装单价相应于此南区和西区大量地铁或品牌大盘热销
市场给出了最真实的回答当下判断北区溢价已经达到短期临界值东区绿博高层已经受到市场质疑南区西区的热盘已经由于性价比而受到市场的热捧
4郑州县郊及远郊盘的定位
象湖壹号高层单价范围市场给予了足够的想象空间现实是鑫苑国际新城永威城永威西郡绿都澜湾的现价是在备案价合理范围之内而白沙核心地段的备案价在单价以下很自然推理荥阳东南龙湖绿博高层的单价也应在以内
至少从备案价的范围来看城区三环四环附近的楼盘明显具有更合理的性价比
简单粗暴而言哪个楼盘能顺利备案开盘距离政府限价较为接近则其当下的水分就比较少
特例是绿博的豪宅定位于有钱有闲有品人士这个价格就另当别论了奢侈品的价格不是性价比可以简单衡量的
5洋房购买要量力而行
象湖壹号的洋房和高层单价有明显落差笔者以为郑州房市的洋房对不少人而言已经溢价过高了洋房可以带院可以配备地下室顶楼可以复试可以送露台但是万变不离其宗
作为一个土木工程的专业人员至少明白这个历史的常识底层和顶层房源均带有其基因上的缺陷房子值钱的是其地段和周边的配套对于大多数人而言你多花100多万或者200万买个院子地下室和露台是否值得钱多者或者偏好者可以自行决断
6户型的选择切莫凑合
两梯两户当然优于两梯四户两梯四户当然优于两梯六户笔者以为无论置业顾问如何口吐莲花你一定要明白边户的完全通透户型绝对优于纯南户型郑州房市的房价对比纯南户型相对于边户有点偏贵了
尺寸方正横面宽的户型绝对优于狭长进深的户型因为采光和通透性占明显优势空间利用率也更高同样面积和设置墙少的户型绝对优于墙多的户型一是实际面积更大二是空间更大气
此外即使对于刚需你也要尽量选择小三房的户型两房设计已经逆历史潮流了假以时日无论是你生活还是变现三房都有明显的优势
7交房日期的重视
几乎没有人在媒体上强调这个事情客观而言笔者感觉郑州房市的供不应求特别突出举例而言南京房市主推的房源大部分在2017和2018就能交房入住相对于此郑州房市主推的房源竟然大部分在2019甚至2020交房
道理很简单交房越晚不稳定性越强你无法及早入住或出租但是你得提前负担利息这种成本你也得适当关注
8新房购买门槛可能会提高
笔者以前多次撰文指出南京多个楼盘首付比例较大有些甚至达到八成随着象湖壹号即将推出这种趋势在郑州也越来越明显验资门槛不断提高升级过程不断筛选首付比例不断实质性提高笔者不想探讨原因只想给出事实
在备案价严控之下有相对价值的楼盘关注者众多开发商想早日回款这也是市场的逻辑
9小开发商楼盘远离
市场进入理性期之后小开发商资金成本高销售冷淡可能会相对低价出售即使如此也请大多数人远离小开发商楼盘一是小开发商品质及后续维护能力不足影响中长期价值红利二是小开发商在市场冷淡期可能被淘汰出局如果楼盘烂尾你将掉入超级陷阱
10市场机会红利在哪里
在调控周期内备案价压制可能越来越严格这是政府给购房者额外的红利读者不妨关注以下这几个方面
A下半年推出的豪宅
豪宅单价高其备案价相对压制地更厉害虽然北龙湖有很多项目引而不发但是总会有开发商在各种压力下被迫开售
相信下半年会有豪宅项目不断面市如果定价相对于限价合理则对于精英者而言是不错的选择毕竟其前景和后续的土地成本决定了这些地段的价值潜力
B首开大盘
大盘首开基本都是确保去化率下的精确定位绝大多数情况下首开大盘都是有性价比优势的
C2016年首开大盘的梅开二度
请格外注意这个情况这几乎是郑州房市目前最现实的红利
万科大都会今年初期开盘相对于去年8500的单价只开到左右的单价在彼时是机会
绿地澜湾鑫苑国际新城也是在去年首开之后今年前期梅开二度
最新的象湖壹号也是在长期蓄客后今年再度开盘
这些项目第二次开盘都因为去年首开的相对低价而额外被控制这是实实在在的市场红利
11买新房还是二手房
先说先行者南京的情况南京房市新房二手房价格倒挂不少地段二手房价格明显高于新房这是因为新房备案单价严格受到控制
郑州目前的二手房价格和新房几乎同步不排除郑州以后步南京的后尘但是笔者以为郑州城市能级低于南京即使倒挂也不会像南京这么夸张
具体而言如果你有子女就学的需要则这段时期应多考虑二手房南京合肥的二手房如果配套有高质量的教育资源2017年以来几乎一直是稳步上行
如果你是其他情况建议重点关注新房新房价格在备案控制之下的红利左右可能会越来越明显
12郑州地铁盘重视程度不够
笔者前段时间在上海居住眼光所及之处上海人口相对于去年有明显减少细问一些朋友他们也是感性回答一是人的确少了上海低端人口在流出二是房租已经下降且有些房源不好放租三是标准的地铁盘和教育盘还是相对租金坚挺较好出租
再看郑州眼下的房市思维精英者对地铁没有感觉多半自驾出行苦逼者甚至觉得地铁票价贵更愿意坐一块钱的快速公交三是购房者甚至不重视眼前通车的地铁线路盲目地将规划的地铁线路纳入考虑
一句话五年之后郑州地铁盘将有明显溢价全国如此郑州不会例外
13买毛坯房还是精装房
对于财大气粗者而言可以考虑买高端精装的房子毕竟精装的专业性和用材的监控性大多数人没有精力和专业性支撑
对于大多数人而言请优先考虑毛坯房原因很简单一是开发商的精装房都有溢价你自己做可以节约成本二是对于普通人而言装修的支出计划和设计风格你可以控制
虽然精装房已经成为趋势但是对于工薪族而言还是请多考虑毛坯房或装修成本低风格简约的成品房
14买城区盘还是县郊盘
无需多言了限购范围扩大后优先考虑城区盘如果考虑县郊盘注意以下要点
A必须是地铁盘
B盘的体量要尽量大这样配套会更成熟
C要尽可能早点交工
15什么时候出手
老生常谈了但是眼下必须做特别的说明
A刚需
还是尽快出手即使房价未来会横盘抑或调整你的根基和实力太脆弱你不能等待道理很简单如果首付提高如果利率提高如果参与摇号者众多那么你的成本会越来越高机会会越来越小
B投资
投资者真的可以等等了因为房价调控在一定时期内会越来越严格落地性会越来越强你可以重点考虑两个方向
A热销楼盘后的平价或加价少的转让盘热销大盘通常有市场的坚硬支撑举例而言鑫苑国际新城即使单价提高200到300去化率照样不错
B备案价严格控制下的额外红利可以积极参与认购象湖壹号是这个逻辑估计金科城等蓄客长期的房源其备案价格也会受到控制
16甄别老城区伪豪宅
客观看待郑州老城区其核心红利和优势并不明显笔者简单说明老城区最核心的区域红利就是两个地方行政和教育资源按此推理如果老城区某地段有强势的政府部门和优质学校的集中则其有明显价值
东润泰和
其实2016至2017东润泰和从开始到左右就是因为临近金水区政府文劳路小学省实验中学以及金水CBD商业配套感叹郑州这样位置这样品质的成熟区房产已快绝迹
现实而言即使你住在火车站附近即使你住在传统企事业单位的房改房你能有多少宜居的综合优势
郑东cbd郑东高铁商务区郑州城区三四环间新建的品牌大盘和综合配套都是相对有活力的区域
17错位竞争精确打击优质客户
市场定位和主力购买者总有不同层次和级数的要求
郑州大北区历来是龙蛇房企酣战之地就在2017融创大河宸院首开推盘容积率160精装入市主力户型几乎全是140多的平方的改善洋房再看家和家虽然有地铁站支撑且正商项目落地稳定但是当下评判大河宸院接近清盘融创的操盘能力可能略胜一筹在错位竞争中精确打击了首改和刚改客户
市场理性和从容之际开发商的精确定位和特色创新更有迫切性的需要
郑汴一体化趋势下开封的楼盘定位更需要扬长避短直击要害笔者举出以下案例希望读者能有所启迪
开封的相对优势在于历史传承的韵味保留宜居环境的配套规划指标的优良和宽松直达郑州主城区的便捷和相对合理的性价比
开封家盟和园位于东京大道与世博路交汇处东京大道年底改造完毕双向八车道直接通达郑州北三环此外该项目紧邻万岁山森林公园绿色宜居且其周围一公里内拥有龙亭景区翰园碑林清明上河园等历史人文资源龙亭某种意义而言是千年风水之地这些传承的韵味也是开封的核心优势相应于郑州城控的严格尺度和园项目足够奢侈大气容积率仅为140主力房源为双拼别墅300多平方以上搭配少量洋房面积在146到240平方之间基于开封的古韵文化该项目整体采用经典的中式风格景观设计也由北京青木水景观设计公司主刀
单纯从市场定位和需求而言该项目集合了其核心优势精确定位了郑州东区和开封城区的精英人士也包含了高频驰骋两地的商务人士这也是它引起市场关注的重要原因
或许能充分挖掘价值精确定位人群的需求也是以后房产发展的多维价值观吧
四变与不变
郑州房市一直在各方博弈下不断变化对于多数人而言今年下半年将会有越来越多越来越好的机会这是主政者给予购房者的行政红利
这个市场的本质永远也没有变化核心地段配套成熟品质品牌支撑宜居性良好的房子一直具有中长期的居住和投资价值
市场就是这么诡异你很难在市场最低潮买到最合适的房子因为市场低潮你还会想着更低面对好房子你还想找到更好
再看市场的声音每次出现标志性和节点和暗示性信号总有人表演总有人发声但是总是爱惜羽毛和避重就轻
2016年五月你们如何发声2016年十月调控来临你们如何喊话2017年春节市场复苏你们怎么看待
2017年五三新政笔者再次发文你们再次精明地回避房价走势笔者不惧打脸提出意见城区大盘维稳为主优质品牌大盘已经有中长期红利县郊楼盘将有所松动不排除开发商价格调整而快速回款
市场今日再次走到诡异之时有些人再次闭口不谈实质性内容房价走势和区域比价入场时机等核心问题再次光滑绕过
笔者再次对实质性问题给出探讨和具体的方案希望有心者能参考一二
或许你越来越喜欢一个美女是你越来越走近你会越来越发现她的风情万种
或许你越来越自信自己的能力是你越来越努力你会越来越发现生活的成败得失
或许在郑州这个有活力的城市你也应该越来越踏实越来越成熟你会关注到越来越多的房市风云和运行特色这是你越来越绕不过的一个现实问题
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