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2020年的楼市这是最近3年最魔幻的一年如果没有疫情2020年的郑州市场乃至全国市场一定会沿着2019年的路子继续走下去不紧不慢不温不火但是疫情来了基本面变差了收入减少了信心没了一场突如其来的疫情将市场拦腰截断就像一艘大船一下子摇摆起来向左走向右走我也不能全部看透但是我非常肯定郑州未来几年的走势早在20172019年这3年就已经写下了只是很多人根本没去研究罢了以往3年的基调才是判断未来走势最有用的数据我自己不想算卦非常抵触特价房也不愿意紧跟热点最近我自己看了非常多的楼市文章观点横飞百家争鸣看空的看多的平稳的多如牛毛业内人晕头转向购房者更是一团浆糊为了弄清未来最真实的走势我只做了两件事情1跑出去去一线看最真实的市场2坐下来研究1719年最真实的价格涨幅第一只有一线才是最真实的市场去开盘现场去交定金去看楼盘才是最真实的市场信心信心不会造假第二只有价格才是最真实的反应价格才是衡量一切的标准高了一定要降价低了一定要涨价价格不会骗人
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第一先看价格尤其最近3年1719年郑州到底涨了没我想很多人的印象是郑州没有涨其实根本不是这样为了搞清楚这个问题我专门研究了1719年郑州最真实的成交价格不要看地价北龙湖就是最好的例子不要看去化率这玩意儿只有天知道一定有水分不要看售楼部的人头很有可能挤满了大量的中介我只相信价格只有价格才是最真实的数据
哪怕你地价2万周边竞品最高卖1万9那你打断牙最多卖2万
定价高了去化率太低下次开盘价格一定会调低或者特价房
市场好了版块好了价格一定会涨价房企缺钱就必须降价
这才是最基本的房价规律我花费了一个上午搜集了重点楼盘的开盘数据把1719年这3年每个版块每个楼盘每一年最真实的价格数据根据开盘情况做了一个很全面的总结这才是最真实的市场状况并根据涨跌进行了排座1涨价片区
2平稳片区
3降价片区
1我采集了18个片区11个平均涨幅以上6个涨幅较高7个出现跌幅说明什么郑州市场还是比较稳定的尤其是郑州主城不管是价格还是价值比较稳定涨跌均衡2大家只看到了金水北管南涨价其实白沙二七常西湖等这3年都在涨价3双湖科技城竟然没降价老经开价格这么贵也没降价高新惠济中原依旧稳得一批4不止绿博经开物流园杨金东区其实整体也在降价尤其是北龙湖更是惨不忍睹5不要再黑平原新区古荥荥阳洞林湖南港这是欺软怕硬
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第二再看一线市场看一线的成交数据我花了几天的时间开车转了一圈有一个最真实的感受1远郊人气确实很少这是好事回归主城一定是好事但是这并不代表远郊都不行白沙的星联汇泉都卖得不错甚至汇泉都清盘了北港跌倒9000以下自住能不能买2主城整体平稳三环附近的九鼎公馆盛悦府四季城金水湾购房者的数量还可以自住还是占多数这是郑州最扎实最稳妥的基本面保证不会塌3热盘还是非常热主力楼盘中比如青云筑金水湾钱隆城等楼盘价格稳定性价比高值得入手我相信大家也都看了也都调研了尤其是开盘作为最重要的风向标最近几周的开盘数据虽然平均去化都不是特别高但是整体市场上关注度高的楼盘哪怕去掉水分去化率也在67成左右虽然不理想但是还凑合4月是关键月份大家可以重点关注一下4月份即将拿到预售证的18个楼盘尤其是14个重点楼盘都是供应主力这才是市场真正的走势只有一线调研加上开盘去化这个市场才是完整的市场整体稳定1617年是郑州市场的顶峰2020年很多人也都觉得市场在走下坡路二手都跌成狗来现在买就是站岗再等等等到明年但是问题是真实情况根本不是这样
2017年郑州成交27万套
2018年郑州成交20万套
2019年郑州成交24万套
数字不会骗人这才是最真实的网签数字看成交量不会骗人数字不会骗人每一套的背后都是一个家庭在支撑都是拿着数十万甚至数百万的资金在支撑都是每个月少则5000多则2万的月供在支撑这不会造假所以我还是希望大家多一点理性不要看爽文不要看暴涨不要看暴跌不要看重磅就像我在很多场合不管是楼市破竹还是对外演讲我都在一直强调一个观点郑州市场是波浪式的每一年每一个版块每一个楼盘都会出现价格上的跳动但是如果把1719年这个版块这个楼盘所有价格拉平之后才发现原来市场是平的是的非常平稳的这就是我为什么只相信价格数据实地调研没有调研没有数据只凭感觉只凭热点得出来的任何结论千万别信
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真话从来不好听不管是楼市还是米宅还是破竹所有的文章都有上百条留言每一条留言我们都会去看留言看多了我自己有一个最真实的感觉
1房价一涨所有人都在骂
2土拍一涨所有人都在骂
3政府救市所有人都在骂
4楼盘清盘所有人都在骂
我给大家举几个例子1地产要不要救市别说地产快不行了全国经济都受到重挫甚至全球经济都在受到重挫你说救市不救市整个房地产产业链上下游加起来占全国GDP超过三分之一多少的行业多少的就业多少的价值一下子砍掉放弃
2差额税要不要取消很多人都嚷着废掉废掉可是你想过没有一旦废掉郑州二手房一定会迎来一波涨幅废掉的20的差值一定会被房东捆绑到房价里边你根本不会得到实惠作为政府要承担房价飞涨房东坐地起价的责任你敢不敢
3每次写北龙湖都会有粉丝写一些俏皮话立马得到最高的点赞满足一下很多人的欲望你有没有想过那些真正拿着数百万甚至数千万买北龙湖的人会不会留言看到这些留言什么感觉
4最近深圳苏州杭州成都市场还是很热很多楼盘中签率还是很低这个时候你是相信市场非常热还是市场非常冷这些拿着数百万冲进买房的人可是至少要等待23年的时间才能平衡收益也许他们错了但是资金往南却是大势所趋
就像我在很多文章以及这次文章一样相对很理性更多的是采集的数据以及扎扎实实的调研没有特价房没有热点就是希望大家一定要理性一定要理性1政府一定要救市屁股决定脑袋你坐在这个位置也一定会救市这是大局这是整个经济面受到打压后一定要做出的反应还有一点大家只盯着楼市神经绷得太紧难道救市只救楼市股市不救就业不救新基建不做了2对于降价盘特价房我是比较抵触的可以买但是那不是市场基本面每一年都有特价房啊每一年都有工抵房啊不就是一楼顶楼的一些房源嘛这多正常啊拿着降价的字眼无非是吸引眼球罢了3所有的救市既会防涨肯定也会防跌救市多了市场也有抗生素了未来的楼市会越来越市场化就像深圳苏州杭州成都一样更多的人更多的钱才是最核心的要素一旦供需不平衡清盘涨价就理所当然
