岁末年初也是各大媒体盘点过去预测未来的集中时段本来观楼君不想凑这个热闹其实也是害怕如果预测错了岂不是误导了各位看官贻笑大方不过最近和圈里很多朋友聊天了解到不少最新资讯比如有项目107平方米居然可以做四室两卫有项目要做全自由分割户型格调今年将会有四五个项目在运作这些信息不分享太可惜了于是干脆豁出去做一把算命师傅八一八2016年天津楼市将会怎样
成交量企稳政策将持续保持宽松
大市
从2014年下半年开始国家对房地产市场的态度来了一个180度大转弯相继出台了取消限购营业税5年改2年降低首付比例放宽公积金松绑限外令等一系列扶持政策同时央行连续数次降息贷款利率创历史新低一系列宽松政策的叠加效应使得2015年的天津楼市出现了井喷全年成交新建商品住宅套增长35成交面积135413万平方米增长24成交均价为元平方米增长94成交金额超1563亿创历史新高
2016年国家宏观经济形势仍然十分严峻下行压力非常大因此在货币信贷政策方面暂时还看不出将会迅速收紧的迹象具体到楼市上年初时中央又提出了去库存的要求因此理论上政策还有进一步宽松的空间但力度和幅度会有折扣
但是总体上看2015年楼市的井喷实际上是限购解除前积累的购买力的释放填补了改善型购房者强力反弹所形成的的缺口甚至还透支了未来几年的需求往回看历史上如果有一年出现成交量暴涨那么第二年基本上都会回落往前看中国经济的困难越来越大很多人对未来的形势都很担心往现在看不断高企的房价正越来越挑战着人们的购买力
因此观楼君预计2016年的天津楼市不会再次创下成交新高总体上将回归平稳
郊区竞争惨烈市区仍存价格洼地
区域
最近两年天津出让地块较为分散只有新八大里新梅江辛庄张家窝南奥体北辰北等为数不多的几个集中热点板块预计在2016年这些热点仍将延续但温度高低各不相同
市区新八大里板块在经过了去年的火爆之后今年将进入顺销期价格有上调欲望后续需求也有较大压力特别是随着区域内六里和一里的入市台儿庄路上天房两个项目的紧盯以及遥远的洞庭路上全运村的咄咄逼人预计今年新八大里项目的日子不会像去年那么好过了新梅江最近两年没有新地出让预计今年市场关注度会逐渐淡去相比之下北部和东部还处于价格洼地中红桥河北河东内边缘区域的很多项目成交价还未过2万其中观楼君比较看好的是河东卫国道太阳城片区和其他板块相比这里的地理位置更佳居住氛围更浓生活配套更全交通条件更好而目前的成交价格在18万左右比较适合河西和平两区外溢的刚需首改客群
郊区辛庄张家窝南奥体北辰北几个板块随着新开发商的进驻竞争都将会更加激烈比如辛庄将会有首创的新项目推出南奥体有中骏和格调的新项目北辰北除了金侨宸公馆和金地艺城华府还会有中储的项目入市张家窝更是五六个项目在死磕不过新项目扎堆入市产品设计上也会给人们更多惊喜具体可见观楼君的第四个预测
除了以上区域外滨海的生态城也值得关注去年成交了8578套环比上涨了56成交均价9413元平方米这一数字可能会出乎很多人预料但却也说明滨海庞大产业集群所带来的购房需求今年随着旭辉朗诗亿利金威的进驻预计生态城还将有新热点
市场观启动整体水平仍需提升
豪宅
当然对于究竟什么是豪宅目前业界也没有一个具体标准观楼君姑且以价格划一道杠这里主要谈天津单价在35万元平方米以上的住宅产品
均价45万元平方米的鲁能公馆去年开盘时的热销着实令市场感到意外因为没有多少人相信天津壕竟会有如此强大的购买力而年底前同区域另一个沉寂多年的豪宅项目复康路十一号低调开盘更令业界意想不到截至去年12月备案26套均价元平方米成交总金额元
今年多个高价成交地块将会入市比如崇德园项目樾梅江项目水上西路项目等等加上顺销的鲁能公馆复康路十一号成山公馆梅江南零号岛泰安到五号院汤臣津湾一品等等以及新八大里等众多跃跃欲试准备提价的项目高端住宅市场的竞争将趋向白热化
但不可否认的是天津豪宅市场仍只处于起步阶段一方面城市整体经济发展水平决定了天津这部分客户数量有限年龄偏大缺少靠资本市场跻身富豪的新贵另一方面在项目规划产品设计营销手法开发水平等方面和北上广深甚至杭州南京等城市相比需要提升的空间都很大
精装比例提升绿色概念重新兴起
设计
在天津精装概念已经提倡多年但却一直是步履维艰很多开发商不愿涉足开发水平不足害怕后期纠纷是主要原因不过这种情况正在被改变随着土地成交价格的不断提升房屋单价水涨船高为了增加产品附加值做精装一定是未来趋势
从目前市场看坚持做精装的有万科富力碧桂园恒大等今年还将会有更多项目加入这一行列其中旭辉在御府最后一期已经开始尝试精装并将在今年中新生态城项目的洋房产品中全面实施中海在新八大里的寰宇天下项目中做了精装招商在雍景湾高层中做了精装预计在2016年精装项目还会更多
另外绿色节能住宅这一概念今年也将重回公众视线亿利金威在武清和生态城的新项目将把自己的生态30技术运用其中朗诗一直都是国内比较知名的绿色地产开发商拥有丰富的绿色科技住宅开发经验今年进入天津中新生态城也一定会带来最先进的低碳节能技术
创新越来越多小三居产品更精细
户型
去年楼市里面向改善客户的小三居无疑是当仁不让的主角在上周的推送里观楼君已对去年比较热门的十大紧凑三居户型进行了盘点点文末阅读原文可查看
2006年这一趋势仍将继续最近观楼君从内部渠道了解到了很多新项目的新户型设计上都十分具有竞争力比如万科东丽民和巷项目中骏在南奥体板块的新项目首创在辛庄板块的新项目亿利金威在北部新区板块的新项目等等
由于涉及到商业机密的问题观楼君在这里就不详细介绍了简单地说几个亮点比如有一个项目的三居户型可以做到三个卧室和客厅全部朝南有一个项目89平方米可以做成三室两卫107平方米可以做成四室两卫而且所有尺度都能满足摆放正常家具的标准有一个开发商在研发的全新设计理念户型内部空间除厨房卫生间外可以完全自由分割实现真正的全生命周期户型演绎
几家欢喜几家愁合纵连横是趋势
房企
楼市起起伏伏大浪淘沙各家房企也是几家欢喜几家愁一方面有不少的知名开发商比如富力保利金融街恒大碧桂园合生等已经许久没有拿到新地了一方面又有中骏亿利金威朗诗等外阜新军拍马杀到项目都会在今年入市
其中中骏是闽系著名房企项目在精武镇紧邻旭辉燕南园亿利金威的母公司是治沙模范亿利集团项目在武清龙湾城板块和生态城朗诗是南京著名的主打绿色科技概念的开发商项目同样在生态城
此外市场竞争越来越激烈拍地价格越来越高企逼得各家开发商也不得不走上合纵连横之路除了之前融创和天房联合拍下的手表厂和天拖地块外近两年的例子还有由天房发展平安不动产首创置业仁恒置地联合打造的红咸里项目由金地农垦平安联合开发的金地艺城华府项目由天房和永泰红磡联合拍下的领世郡项目由天房和万科联合拍下的西青卫津南路项目等等
除了联合拿地还有开发商走上了轻资产委托开发的模式比如格调地产沉寂多年后重出江湖和渤海国资天津建工合作开发格调琦园和西青大学城项目还将启动河东津塘路项目蓟县项目中新生态城项目等等朗诗选择与中福老龄产业开发有限公司合作负责委托开发生态城中福活力健康港项目中的一部分
2016年1月20日
