年初岁尾又到了盘点的时候
前两天叨妹去参加了RET睿意德举办的年终盛典中商数据CEO周长青头头是道基金投资总监施嘉斌RET睿意德华中区副总经理石俊东等嘉宾轮流做了分享
这一年郑州迎来了正弘城局外等15个重量级商业项目但是却有11个推迟了开业时间
公寓翻红写字楼失落2019什么样的商办最值钱
大江大河大城大池回看郑州10年发展一个环站在历史的肩膀看当下郑州新区又有什么新的启迪和期待
其实一切已经有参考答案
还有不少有趣的内容商都房产网征得特许在这里完整分享
加上最近的数据年报及一些个人思考今天咱们换个角度看郑州或许能对你有别样启发
01
消费分三种必须消费功利消费美好消费
先看一下2018年的商业数据
2018年郑州累计新开商业项目15个新增商业体量886万方为史上最高
不过2018年初预计的是超150万方的爆发量最终实际开业率仅有58
市场下行及行业发展对整体开发及招商工作提出不小的挑战
但全国以及郑州代表性购物中心的租金及营业额增长速度依旧较高据RET实调郑州数个项目租金上涨甚至将近20
人均商业面积也将有重大突破2017年底08人2018年底09人预计2019年底将突破历史时刻10人
不过这也意味着郑州的优质商业依旧匮乏未来竞争还会加剧
2019年预计开业商业项目来源见水印
美好生活和新中产正在改变郑州
2018年起美好生活作为当下经济实力提升扩大内需的一种途径广被提及推广
根据河南和郑州统计年鉴数据郑州中等收入阶级的比例是56中高收入阶级则占27这表示郑州已经进入中产收入期
美好生活改变生活新中产消费也有迹可循能总结为四大趋势
体验式消费实物性消费
定制需求标准需求
追求实用性追求摆设感
圈层区别城市区别
这会对郑州带来什么样变化
1主城区文化复兴
软件
在美好生活的概念利好下郑州购物中心新文化业态还有很大发展空间如今郑州9家主要购物中心2018年超300次活动中场景IP类占比高达58而文化意识觉醒匹配购物中心气质的文艺与艺术类活动也被重新审视
硬件
低密街区社交型商业崛起带来餐饮休闲业态品牌升级原有购物中心室内主题街区的模式转向大MALL室外社交街区二环内的工业厂房改造类项目也增多转型为的大多亦是文创类产品比如瑞光创意工厂梁实书店等等
不过2019年最值得期待的是一个是管城区的商都历史文化区一个是二七区的德化步行街改造
目前百年德化历史文化区改造已经启动26栋大楼建筑外立面升级已经开始东方红电影院即将归来
而商都历史文化街区重点推进毫都古巷夕阳楼和书院街等六大片区改造建业南京基德江苏一德强强联合尚不能够据RET透露项目已经签约成都锦里团队未来打造出的风格会类似太古里引入轻奢及奢侈品店标准极高
2大数据小数据渗透度越来越高
大数据对生活的渗透度越高越高未来更会针对场外数据和场内会员管理做小数据重点在于流量变现和会员服务
大数据是老生常谈但如今
它们
和你我的相关度已经远超想象甚至可以科学算命精准脱单比如说在郑州几个城市级商业中哪里逛街的未婚青年最多呢
大数据不仅能告诉你是正弘城
还能很精准得分析出正弘城顾客未婚比例高达617一骑绝尘
并且1925岁的顾客比例高达40远高新田360熙地港和大卫城
大卫城也不错未婚比例虽然略低但也比新田360高了18重点是来这里逛街的顾客很多金出手大方提袋率50人均消费100元高于对比项目
新田360面积小所以依旧霸占坪效第一的宝座但或许是忠粉随着时间的成长依旧渐渐步入了婚姻殿堂单身指数略逊一筹
大数据甚至可以通过追踪客户手机中安装的APP类别比如bilibili动漫KEEP健身等等判断客户喜好为商场做策xiang展qin打基础
而这一切创新技术是为打通全行业消费的完整逻辑做准备未来你喜欢的商场会主动找到你当然也让你在快乐中不知不觉消费更多消费更快粘性更高
3餐饮业态越来越成为其他业态创新的催化剂和粘合剂
服装咖啡lifestyle
家居咖啡烘焙书店创意家居
生鲜餐饮超市新物种
社交餐饮住宿娱乐轰趴聚会业态
单纯的餐饮消费已经不能满足当下需求越来越多的融合店及盒马鲜生京东7FRESH等新物种会在2019年与郑州人民见面这也势必是风口之一
4开发商品牌商下沉县市跑马圈地
拼多多的成功告诉我们中国还有千村万户的老百姓正在等待消费升级
2019年国内的一线品牌龙头超市也将进入郑州围猎甚至下沉至地市
截止2018年底万达广场已经在除郑州外的12个地市入驻新田360也布局了许昌焦作南阳三个地市而优衣库海底捞在18地市的分店数量也都达到了10家以上
02
现在的地产主战场未来510年的商业新阵地
2018年郑州累计供应商服用地50宗面积为147761亩成交50宗面积为148913亩大约为住宅土地的15535环成为重点分布区域也是之前城市扩容的重点片区
2018年以来新增商业项目及土地供应图
RET研究了郑州几十年发展历程总结出一个规律
5年一个周期10年一个环
郑州每发展完成一个环基本上需要10年时间
这10年当中前5年道路住宅学校等先行后5年商业等入驻填空
这意味着现在的地产主战场35环之间是未来510年的商业新阵地
城市扩容步入郊区时代一级市场外溢郑州的发展逻辑和重心也有所改变
1特色小镇是郊区时代的主力军水准趋于一线
之前仅存在于概念的特色小镇2019年将逐步落地
2018年111月就有9座小镇类项目摘地包括融创云智小镇绿地嵩山小镇正商西山小镇等等
令人庆幸的是如今亮相的几个小镇水准可趋近一线水平
建业足球小镇与国内外数家及自有知名IP合作资源运用醇熟而绿地嵩山小镇也邀请了阿那亚等团队指导据悉会采用拈花湾的原标团队呈现效果值得期待
2郑州大郊区大趋势生态人文向西乐园演艺向东
2018年末的一个大重磅
郑州野生动物园选址在登封唐庄郊野公园建成后超万亩全国最大2019年项目会有实质性进展预计未来对地方经济拉动作用在16以上
政策市场双重助力郑州的大郊区初步形成以文旅为基底生态人文向西乐园演艺向东的发展态势
最新的交通枢纽规划中高铁南站小李庄火车站等成为大型交通设施先导主城与郊县区域融合及港区产业功能进一步强化城市向南发展已成趋势
值得注意的是管南新区等区域土地储备量大科学规划后续价值提升大将成为这一周期内的热点区域以及商业前置规划区域
此外新乡的袁家村华侨城又见河南电影小镇等等2019年都会有实质性进展而绿博作为国际文化创意园也会迎来一轮爆发
这里的想象力没有天花板
03
公寓拼的是附加值写字楼格局将变
公寓2018年成交均价上涨约123成交量与2017年基本持平
因为政策利好不限购的主城区公寓刷出不少销售神盘这意味着3080万总价的投资品需求很大郑州有购买力有购房需求的人依旧大量存在
但公寓本质上没有卖点所以如今竞争的核心是附加值比如附加教育资源大师设计精装修土地年限超长返租低首付等等
未来公寓价值的高低会回归商业本质属性比如不可复制的地段城市价值以及运营服务价值等抓住高净值人群才是上上之选
高铁站龙子湖等东区片区持续集中去库存其他区域零星出售去化是郑州写字楼市场的常态
转折点在高铁东广场片区2019年陆续入市将开启一个全新的写字楼格局比如以自持为主吸引总部办公发展楼宇经济等等操作形式与以往完全不同值得期待
04
10个预测看穿郑州2019
2019年何去何从RET总结出了10大展望去重前文列出的关键点我们筛选出5个主要分享
1常西湖新区高铁东广场北龙湖迎来燃点
常西湖新区迎来高光时刻2018年四个中心的基本落成2019年区域内两条地铁线路开通以及即将到来的全国少数民族传统体育运动会不仅将提振区域经济发展也将使城市形象有进一步提升
值得注意的是北龙湖因为自贸区重调了片区部分土地性质之前洽谈的商业项目或多或少受到了影响层高低容积率低人口密度也在降低这影响到了之前意向入驻的部分开发商落地的决心和推进速度
另外金融岛上的商业也已经启动筹备滨河国际新城发展约5年也到了商业推进和落地的周期点
2金水北区小空白商业值得期待
建业凯旋广场瀚海海尚花园路三全路周边目前集聚着大百万人流尤其是金水北部片区因为缺乏大型商业甚至需要到南边的花园路商圈或者北到惠济区去消费
这是目前郑州主城区肉眼可见的最大一块商业空白地
3产业地产发展模式迎来新起点
国家自贸区光环下的北龙湖产业用地或将入市郑州推出新型产业用地类型M0试点可以兼容最高30的商业这将直接推动产业发展因而2019产业地产发展模式也将迎来新起点
4整租资产交易型物业市场活跃度提升
城改仍然是主城区土地供应主力未来这类城改附属商业安置集中商业城市更新类物业会成为独特供应板块
随着安置房的交付村民很有可能会整租打包安置商业出售或者寻找运营这是继旧改后难得的抢滩主城区商业机会
5公寓出租和运营迎来市场挑战
2016年郑州成交的百万公寓将陆续进入租赁市场这对郑州的租金价格公寓运营是一个大挑战而最近长租公寓运营方的收并购频发也预示着风口难续
关于区域的预判总结一下7句话
1主城区文化复兴看商都历史文化街区德化步行街改造这里会诞生一个小太古里
2北龙湖因为自贸区重调了片区部分土地性质之前洽谈的商业项目落地速度会放缓
3金水北区杨金是目前郑州主城区最大一块商业空白地
4管南新区等区域土地储备量大科学规划后续价值提升大将成为这一周期内的热点区域
5滨河国际新城发展约5年到了商业推进和落地的周期点
6生态人文向西乐园演艺向东绿博作为国际文化创意园也会迎来一轮爆发
7郑州发展5年一个周期10年一个环现在的地产主战场35环未来510年的商业新阵地
