时光飞逝，岁月如鸽，又到了一年一度的年终盘点时间。2021年度，深圳新房住宅成交量约超5.2万套，2009年至今，销量首次超过二手房住宅，但是整体呈现“高开低走”的态势。前3个月“打新”由不得置业者挑选，几乎上一盘便“日光”一盘；4-7月“打新”购买力稍显疲惫，一个原因是入市新盘少且吸引力小，另一原因是市场并没有回暖迹象。8月后，新房楼市两极分化严重，超级网红盘依旧受欢迎，“日光”或去化率高，但是位置偏或性价比不高的盘去化就比较惨了。还有一个主要原因是土拍限价地比之前的限价盘价格都要低，这也导致很多置业者持币观望。总的来说，2021年的新房市场是买家市场逐步转变到卖家市场的一个过程。这期间，有的楼盘踩准了时机入场，销售成绩单一片红；有的自信满满，“捂盘上瘾”，最终不尽人意；有的两次开盘，结果却是大不同。趁着年终盘点，我们一起来回顾下2021年新盘入市的一些“名场面”吧。罗湖第一个也是唯一“日光盘”——缙山府2021年罗湖区共有8盘入市，但是唯一“日光”的就是缙山府一期。项目分一、二期，一期3月份入市，备案407套住宅，共548批客户认筹，约6小时清盘。二期6月底入市，备案404套住宅，共490批客户认筹。据网友爆料，最终去化70%左右。二期虽然没有开盘当日售罄，但是对比后面入市的独树阳光里和翠园华府，二期去化率70%左右已经很牛了。缙山府选择两期均在上半年开盘，可以说是入市时机踩得最准的罗湖盘。项目主要卖点是银湖豪宅、地铁口以及传言项目周边一块规划九年制学校用地有可能将由深中接管（具体以官方为准）。假设缙山府选择在下半年入市，市场行情下行以及大学区制的出台，项目的销售结果势必与现在截然相反。花式拒单第一盘——宏发万悦山宏发万悦山作为2021年第一个入市的网红盘，备案367套住宅，共1070批客户认筹，认筹比近1:3，入围最低积分为72.3。人气火爆的同时还是“史上最严审核”新盘，被网友调侃：没有最难得打新，只有更难！花式拒单方式高达十几种，其中最常见的就是“社保缴纳明细不足”、“银行流水不足，严查首付款来源”，最离谱的拒绝方式是“名下有小产权交易”。据网友爆料，这很有可能和深圳小产权房办理水电过户时留下的资料有关。没想到小产权也成了拒单理由。宏发万悦山目前还有二期未开售，据称一季度会入市，不知今年入市的它是否还能像去年一样，底气十足呢？反差最大盘——保利勤诚达誉都2次入市大不同保利勤诚达誉都一期去年5月开盘，依靠价格优势和火热的新房楼市，成为龙岗第一个开盘当天售罄的新盘。项目去年分两次入市，5月推出第一批，共523套房源，实现“日光”。第二次入市时间是去年8月，推出的613套房源，开盘当天公示有355批客户进行摇号，入围比不到1:1，连去化率都没有公布。去年年末项目还推出了“首付分期”的活动，另外，项目给中介佣金点数高达4%。看来，誉都是想通过首付分期和高佣金尽快把一些尾盘给处理了，不过，根据中介口吻，“首付分期”活动后还有80套没有卖出。两次开盘之间仅相距3个月，一个“日光”，一个“分期首付”都卖不完，这差距也太大了。有不少网友称项目5月开盘是赶上好时候了，8月市场行情不好，置业者清醒过来，才发现这个盘性价比太低。今年深圳第二次土拍地中，几宗龙岗地块的毛坯限价均在4万/平以下，相比誉都4.25万/平的均价，确实性价比不高。“日光之王”海岸城2次推盘近2000套，全部卖光要说“日光”之王还得数海岸城，去年2次入市，加起来共近2000套，全部开盘当日售罄。第一次入市是去年2月，717套住宅共2114批客户认筹，不到2个半小时，717套房源全部售罄。最低入围门槛为：无房类（第一类）客户+278个月社保/个税（相当于23年零2个月社保/个税）。第二次入市是去年9月，共1025套住宅，入围客户2760批。是去年下半年为数不多需要积分的新盘，最低入围积分58.1，经历4小时选房，最终完美售罄，弃选率仅在10%左右。比较明显的是，二次入市的海岸城没有第一次这么难打了，入围积分降低，认筹比不到1:3。不过，在楼市下行阶段，海岸城还能如此高效率售罄也代表了其实力。土豪最爱盘——龙光前海天境深圳土豪真的多，去年楼市的特殊性，网红豪宅盘入市数量相较往年有所上升，但是大部分都可以达到“日光”的效果。其中龙光前海天境是最受青睐的，入围人数达到2852批，要知道这可是动辄上千万的房子，按照1500万/套来计算，这里汇聚的资金就有400来亿。龙光前海天境是前海入市的第一个限价盘，均价约11.2万/平，精装交付。前海住宅稀缺，总部云集，又是地铁口物业，年头入市可以说是占据了天时地利人和。反观年末入市的前海限价盘润峯府，位于前海天境附近，同样的均价，认筹人数却大大减了一千多人。坂田唯一“日光”盘——华侨城荷棠里去年，坂田共入市3个盘，分别是华侨城荷棠里、联发天境雅居和信城缙华府。这3盘不论是均价还是配套都差不多，都是500米左右的地铁盘。荷棠里在5号线五和站和坂田站之间；信城缙华府距离5号线杨美站较近；联发天境雅居距离10号线华为站比较近。不过只有荷棠里开盘“日光”，其他两个盘的销售成绩都比较惨淡。荷棠里主要是入市节点踩得好，虽是下半年入市，但当时5万起的价格，和光明差不多，配套上又比较成熟，所以性价比相当突出。另外2盘滑铁卢的原因主要是在深圳土拍之后，置业者发现光明、沙井的限价盘都在4字头，顿时坂田的5字头也就没那么香了，这也是坂田由“日光”到滞销的原因之一。2021年上半年和下半年的楼市行情大反转，上半年置业者打新恐慌，就连保利勤诚达誉都这种价格一般但是无配套无交通的东部大盘都可以“日光”，下半年“日光”则只能靠网红盘撑着，绝大部分位置偏，配套不行的盘都很难卖得好。这次我们回顾了2021年新盘入市的名场面，下次我们一起看看2021年哪些楼盘滑铁卢得最厉害。——END——作者：洵哥
