10年后的房产是白菜价还是钻石价专家用八字预测
用发展眼光看待问题是我们准确判断任何事物的前提以前拥有自行车都是一件奢望现在发展到家家户户都有了小汽车以前拿着大哥大让周围人投来艳羡目光现在人人手中都有一部可电话可拍照的手机总之以前不可企及的事物现在都发展成为了现实
房子何尝不是如此呢以前我们住的茅草屋发展成为砖瓦房到现在已经住上了高楼大厦商品房不再是部分人的专属而是大多数人的居所当然这所有的一切得益于我们经济的快速发展和人们收入水平的提高
不过房价的脚步也没停歇10年前只需要四五千元一平米的房子现在可能要两三万一平米根据易居研究院发布100城住宅价格报告数据显示一二三四线城市新建商品房均价分别达到元平方米元平方米和元平方米13个城市步入了超高房价行列另外还有12个城市的房价步入了过热区间
按照报告定义单价大于2万就属于超高价行列单价介于14万2万之间就属于高价行列单价介于1万14万则属于中等房价行列8千1万定义为低房价低于8千则认为是超低房价各位所在城市房价可对号入座
但是也并不是所有地方房价都是如此也有很多城市住房均价只有2000多3000多元一平米比如鹤岗大兴安岭石嘴山双鸭山吐鲁番七台河等等
楼市分化房价分化如果把这个时间推移到20年前相信普通大众没有多少人会想到今天的楼市与房价格局但是也一定有一部分人先知先觉他们虽没有前后眼但他们在那个时候敢于倾力购房或者投资想必也是经过认真琢磨得出的判断
现在的问题是一方面这些年房价涨多跌少其价格屡创新高另一方面城镇人均住房面积已经达到39平米与发达国家数据大幅缩小再一方面人口净增加数逐年减少而劳动人口逐年减少2018年已经跌破9亿至897亿
那么在各种影响房价的因素逐步减弱的现状下未来的房价还会继续上涨吗10年后的房产是白菜价还是钻石价笔者通过对历年数据分析认为影响房价的因素很多但最重要的还是在这两个方面它决定了未来房价走向
第一人口流向对城市房价走向影响
无论是刚需自住购房还是投资购房这些房子终究是用来住的只是或早或晚流转到有实际居住需求的群体而已所以有多少人口就决定了有多少购房需求这些年房价快速上涨最直接的因素就是快速城市化使大量农村人进入城市安家落户带来大量的住房需求
我们跟发达国家一样均是通过城市化完成向初级发达国家冲刺的目标所以在城市化这条路上我们一直在努力我国1999年常住人口城市化率是3089到2018年时这个数据达到595820年时间年均城市化率为143最近5年基本保持在年均城市化率1速度未来10年年均城市化速度会有所下降根据恒大研究院报告预计到2030年中国城市化率将达到706
根据报告预计到2030年新增城市人口将在2018年基础上再增加近2亿人至102亿这里大家可能会问一个问题不是劳动人口降低了吗为什么城市人口还在继续增加这些城市人口主要来自于农村流入以及区划调整换句话说主要是存量而且城市化率70还是发达国家最低标准比如日本已经超过90美国早已超过80长期来看我们也要达到这样的水平
按照现在的人口流向这些新增城市人口将大部分流入国家规划的城市群以及地方形成的都市圈就城市群来讲国家规划了19个会因为城市群之间发展不平衡出现人口流入多少区分比如长三角珠三角京津冀长江中游成渝中原山东半岛等七大城市群大概率是未来人口流入主要区域而其他城市群则分流剩下的新增城市人口
由此看来未来城市之间的房价会继续因为人口流入多少而出现分化强者恒强房价大概率是钻石价此长彼消在总人口没多大变化的情况下那些人口净流出的城市或地区出现白菜价的可能性也大大增加
第二货币增速变化对房价走向影响
从近10年的M2货币供应量可以看出2009年M2是606万亿到2018年时是1826万亿净增加了两倍就拿2019年上半年来说半年时间就增加了近10万亿达到1919万亿不出意外的话全年应该能达到200万亿
货币供应多了手中的钱自然就贬值了举个例子10年前一件商品是2元钱10年后货币总量增加了两倍那么同样的一件商品价格5元6元就很正常了从这个角度看房价上涨不是房产本身增值了而是价格同比例扩大而已只是房子本身总价较高的缘故看起来价格增加多了罢了
但是这里有一个现实问题从历史上看M2货币供应增速与经济发展增速保持高度的一致性随着经济增速趋缓M2货币供应也会保持已经降到两位数以下2017年M2增速为822018年81不出意外的话2019年预计也应该在85内这与经济增速L型相匹配
所以在可以预计的未来10年货币增速还会缓慢下降根据专家预测未来10来年M2增速基本上是GDP增速物价指数物价指数假定在2上下浮动那么到2030年这个M2增速基本上就在775相比过去10年M2年均两位以上增速会有一个3左右的一个降速对应过去10年房价年均增速85左右在未来10年从M2角度房价年均增速将在556之间
如果把M2与第一点的人口因素结合起来看上面提到的潜力城市群和都市圈的房价潜力显然是要高于556这个平均数这些城市房价就是我们常讲的钻石价城市当然还有很多城市达不到这个平均增速而瞭望智库提到的80来个收缩型城市未来还会增加人口持续流出房价增长缺乏需求支撑所谓的白菜价基本上就出在这些地方
当然影响房价的因素还有很多比如对短期房价影响主要就是楼市调控因素对短期和中期影响还有土地因素等等但这些都不足以影响长期房价走向
针对未来房价走向问题著名经济学家用八字做出预测
专家认为整体房价继续上涨不需要再论证是需要也好还是规律使然也罢但需要注意的是由于地区与地区之间城市与城市之间所匹配的资源有优有劣财富有多有寡纵观世界主要发达国家房地产发展轨迹中国未来的房价也逃不出白菜价钻石价并存的宿命
专家的对未来房价预测核心观点白菜价钻石价并存
笔者认为应该说这八字是非常有价值的虽然很多人都预感到未来房价还会上涨但到底是像这轮楼市一涨俱涨还是只是部分城市上涨而弄不清楚专家的话提示很清楚正如文章前面所分析那样房产的价值依附于城市城市潜力发展大房子自然就有潜力房产自然就具备钻石价基础而城市经济发展较差就业机会较少留不住人随着住房需求饱和房子沦为白菜价的概率也就增加这些本上也是10年后城市房产格局
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